In 244 der 400 betrachteten Landkreise und kreisfreien Städte wurden im Zeitraum 2021 bis 2023 weniger als 100 Prozent des benötigten Wohnraums gebaut. Am größten war die Lücke zwischen Wohnungsbedarf und realisierter Bautätigkeit in Wuppertal (21 Prozent), Jena (23 Prozent) und Oberhausen (24 Prozent). Unter den Top-7-Städten war die Differenz in Köln am größten (37 Prozent). In München wurde ein Wert von 93 Prozent erreicht. Die Studie zeigt allerdings auch Regionen auf, wo die Bautätigkeit den Bedarf bei Weitem übertrifft, etwa Bad Kissingen (662 Prozent) oder Main-Spessart (624 Prozent).
Langfristig gehen die Wissenschaftler aufgrund einer geringeren Bevölkerungsdynamik von einem deutlichen Rückgang des Bedarfs aus. Im Zeitraum 2026 bis 2040 werden demnach bundesweit jährlich noch 257.400 neue Wohnungen benötigt. Von diesem Rückgang seien 366 von 400 Kreisen und 68 der 70 kreisfreien Großstädte betroffen. „Trotzdem müssen weiterhin noch 29 Prozent aller Städte und Landkreise (117 von 400) in Deutschland und die Hälfte der kreisfreien Großstädte (36 von 70) ihre aktuelle Bautätigkeit ausweiten, um ihren langfristen Bedarf an Wohnraum decken zu können“, heißt es in der Studie. Bezogen auf ihre aktuelle Bevölkerung müssten den Berechnungen zufolge in Berlin, Regensburg und Augsburg im Zeitraum 2026 bis 2040 jährlich 6,7, 6,1 und 6,1 neue Wohnungen pro 1.000 Einwohner neu errichtet werden. Für Frankfurt, Düsseldorf und München prognostiziert die Studie einen so stark nachlassenden Wachstumsdruck, dass sie mit ihrem derzeitigen Wohnungsbauniveau langfristig ausreichend neue Wohnungen erstellen. Voraussetzung sei, dass ein nennenswerter Teil der zentrumsnahen Bedarfe durch die wachsenden Umlandkreise und den gesamten Großraum gedeckt werde.
Vor Kurzem hatte DB Research mit dem „Deutschland-Monitor“ eine Studie vorgestellt, die sich ebenfalls mit der Bevölkerungsprognose und dem Wohnungsmarkt bis 2040 beschäftigte. DB Research rechnet im laufenden Jahr mit 260.000 und im kommenden Jahr mit 265.000 fertiggestellten Wohnungen, für die Folgejahre bis 2029 mit einer stetigen Zunahme auf 295.000 Fertigstellungen und anschließend mit einer Seitwärtsbewegung auf diesem Niveau.
Angesichts der weiteren Binnenwanderung in die Metropolregionen und Großstädte sowie dem anhaltenden Trend zu kleinen Haushalten mit durchschnittlich 1,86 Personen im Jahr 2040 erwartet DB Research eine deutliche bundesweite Entspannung des Wohnungsmarktes, aber auch wachsende regionale Ungleichgewichte. In immer mehr Regionen wird es unseren Projektionen nach eher zu viele als zu wenige Wohnungen geben, jedoch nicht wegen der Neubautätigkeit, sondern wegen einer schrumpfenden Bevölkerungszahl. In vielen Metropolen und Großstädten wird die fundamentale Angebotsknappheit aber noch weiter zunehmen. Selbst wenn von 2024 bis 2040 jährlich 400.000 Wohnungen gebaut würden, gebe es laut Studie in 32 Kreisen Engpässe und in sechs Kreisen fundamentale Angebotsknappheit von über zehn Prozent des jeweiligen Bestandes.
Die Wissenschaftler stellen die Frage in den Raum, ob sich die potenziellen Überschüsse und Engpässe durch regionale Unterschiede bei den Mieten oder die Möglichkeiten durch Homeoffice ausgleichen werden. Als weitere Lösungsansätze sehen sie neben seriellem, modularem Bauen und dem Fertigteilebau sowie Bürokratieabbau und genereller Produktivitätssteigerung am Bau auch den Umzug von Handwerkern und Baubetrieben von den Kreisen mit Überschüssen in Regionen mit Knappheiten.
Die Studie „Aktuelle Ergebnisse des IW-Wohnungsbedarfsmodells: Zunehmende Marktanpassung in vielen Großstädten“ können Sie hier downloaden.
Der „Deutschland-Monitor“ von DB Research ist hier zum Download hinterlegt.
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