Unter welchen Umständen kann die Miete gemindert werden? Welche Herabsetzung der Miete ist angemessen? Wann scheidet eine Herabsetzung der Miete aus? In der Praxis bestehen hierüber erhebliche Differenzen zwischen Mietern und Vermietern, da allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend sind.
Durch die Mietminderung soll die von den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache. Dabei wird die angemessene Herabsetzung in der Praxis durch Anwendung einer Quote ermittelt.
Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Liegen mehrere Mängel vor, sind nicht für jeden Mangel einzelne Prozentsätze zu bilden, die addiert werden. Vielmehr ist für den jeweiligen Zeitraum ein einheitlicher Prozentsatz zu ermitteln. Das kann dazu führen, dass die Summe an sich unerheblicher Mängel zu einer Minderung führt. Bei über einen gewissen Zeitraum wiederkehrenden und wechselnden Beeinträchtigungen (z.B. von einer Baustelle) kann eine gleichbleibende durchschnittliche Minderungsquote für jede Bauphase gebildet werden.
Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus (z.B. Heizungsausfall im Winter), ist die Miete auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheidet daher eine Herabsetzung der Miete aus.
Die skizzierten Kriterien führen in der Praxis regelmäßig zu erheblichen Schwierigkeiten, weil die Parteien die Höhe der Minderung naturgemäß unterschiedlich beurteilen. Für den Mieter ist jeder Mangel erheblich, sodass er die Minderungsquote sehr hoch ansetzt. Der Vermieter sieht sein Bemühen um die Mängelbeseitigung und bewertet daher die Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter regelmäßig geringer. Dennoch gibt es Kriterien, die eine sichere Handhabe der Minderung bzw. der Ermittlung der Quote gewährleisten können. Dazu muss zunächst nach den üblichen Fallgruppen (Baumängel, Umweltfehler etc.) unterschieden und die Beeinträchtigung nach der Art des Gebrauchs schematisiert werden. Der Vortrag klärt auf über die Rechtsprechung zu Mietminderungen und gibt Orientierung im Umgang mit angezeigten Mängeln der Mietsache.
Der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Klaus Lützenkirchen zeigt in seinem Vortrag beim 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13, September 2019 maßgebliche Kriterien auf, die eine sichere Handhabe der Minderung bzw. der Ermittlung der Quote gewährleisten können, klärt auf über die Rechtsprechung zu Mietminderungen und gibt Orientierung im Umgang mit angezeigten Mängeln der Mietsache.
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