Welche Herausforderungen sehen Sie bei der Sanierung von WEG?
Ein zentraler Punkt ist die Liquidität, da viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht über ausreichende finanzielle Mittel für energetische oder andere Sanierungen verfügen. Oftmals sind die Eigentümer auch nicht bereit, entsprechende Darlehen aufzunehmen, obwohl es Förderprogramme gibt, die zinsvergünstigte Kredite ermöglichen. Eine weitere Herausforderung sind die Kapazitätsgrenzen der Hausverwalter, die häufig wegen des Fachkräftemangels und der vielfältigen Zusatzaufgaben ausgelastet oder sogar überlastet sind. Viele Verwalter sind besorgt über den zusätzlichen Aufwand, den solche Sanierungsmaßnahmen mit sich bringen. Der Prozess ist zeitaufwendig und komplex, beginnend bei der Einbindung von Energieberatern über Ingenieure und Architekten, die Leistungsverzeichnisse erstellen und Ausschreibungen durchführen, bis hin zu den ausführenden Handwerksbetrieben. Es ist generell schwierig, überhaupt Angebote zu erhalten, wobei für WEG rechtlich vorgeschrieben ist, dass den WEG-Verwaltungen mindestens drei Angebote vorliegen müssen. Es fehlt an Beispielprojekten, die als Referenz dienen könnten, um Eigentümer zu informieren und ihnen die Möglichkeit zum Austausch mit anderen Eigentümern zu bieten. Solche Projekte könnten Bedenken ausräumen, die bei Sanierungen häufig auftreten, wie zum Beispiel die Sorge, dass Dämmmaßnahmen zu Schimmelbildung führen, dass die Maßnahmen zu kostspielig sind oder zu lange andauern.
Welche Auswirkungen erwarten Sie langfristig vom GREEN Home-Projekt im Kontext der Wohnungswirtschaft und der Umwelt?
Ich erwarte, dass die im Rahmen des Projekts entwickelten Lösungsansätze zu einem Umdenken bei Hausverwaltungen führen und zu einem stärkeren Engagement in Bezug auf Sanierungsprojekte motivieren. Es ist wichtig, auch die zahlreichen privaten Hausverwaltungen in diesen Prozess einzubinden. In vielen Hausverwaltungen werden solche Projekte leider erst dann in Angriff genommen, wenn ein Wohnungseigentümer die Initiative ergreift – zumindest ist das meine Beobachtung. Wenn Hausverwaltungen stärker sensibilisiert werden, kann dies zu einer besseren Unterstützung insbesondere jener WEG führen, die bereit sind, energetische Sanierungen umzusetzen, aber bisher möglicherweise nicht die nötige Unterstützung erhalten haben. Beispielprojekte können andere Eigentümer dazu motivieren, ähnliche Maßnahmen zu ergreifen. Während der Projektlaufzeit wurde über eine Datenbank mit Beispielprojekten gesprochen, über die Eigentümer in den Austausch mit bereits „umsetzenden“ Eigentümern kommen können. Das wäre sehr hilfreich. Letztlich hat ein gesteigertes Engagement auch positive Auswirkungen auf die Umwelt, da eine höhere Sanierungsquote den Energieverbrauch reduziert.
Welche Fortschritte wurden in ihrer Hausverwaltung durch das Projekt GREEN-Home gemacht und welche Meilensteine stehen noch bevor?
Dank des Projekts und der Unterstützung durch GREEN Home haben einige WEG bei ihren Überlegungen zur Durchführung einer energetischen Sanierung Fortschritte gemacht. Wir haben für 90 Prozent der WEG einen individuellen Sanierungsplan – das hatte ich bereits vor „GREEN Home“ angeschoben. Bei etwa 50 Prozent dieser Pläne wurden in Zusammenarbeit mit einem Energieberater bereits sinnvolle Sanierungsmaßnahmen besprochen. Bei 15 bis 20 Prozent gibt es schon entsprechende Beschlüsse für die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses und die Ausschreibungen laufen bereits. Ein wesentlicher Meilenstein, den es nun zu erreichen gilt, ist die tatsächliche Umsetzung der Maßnahmen. Dazu benötigen wir die endgültigen Ausführungsbeschlüsse der WEG, damit die Arbeiten beginnen können.
Wie hat das Projekt Ihre Hausverwaltung genau unterstützt?
Unterstützt hat uns GREEN Home bei der Vernetzung mit Dienstleistern, aber auch Beratern, die direkt von Anbeginn ein Projekt begleiten, und Finanzierern. Wir haben einen digitalen Sanierungsfahrplan kennengelernt, den wir mittlerweile bei drei Wohnungseigentümergemeinschaften beauftragt haben. Außerdem haben wir teilweise die individuellen Sanierungsfahrpläne noch einmal bezüglich der gewählten Dienstleister und Maßnahmen überprüfen lassen, da hier Qualität und Fokus auch variieren können. Auch die Unterstützung als neutraler Berater vor Ort war von Vorteil.
Was hat sie persönlich motiviert, Teil des Projekts zu werden?
Die explodierenden Gaskosten (lacht). Ich persönlich interessiere mich sehr für Umweltschutz und dafür, wie wir in den von uns betreuten Objekten Energie einsparen und Synergieeffekte nutzen können. Häufig besteht in den Gebäuden ohnehin Sanierungsbedarf, unabhängig von energetischen Maßnahmen. In den 90er Jahren wurde zum Beispiel nicht immer in hoher Qualität gebaut. Wenn also saniert wird, wie etwa bei einem Neuanstrich der Fassade, lässt sich diese Maßnahme auch mit energetischen Sanierungen kombinieren, zum Beispiel mit einer Fassadendämmung oder dem Einbau neuer Fenster. Dieser Ansatz hat mein Interesse geweckt und war für mich besonders spannend. Daher wollte ich meine eigenen Erfahrungen und die Hindernisse, die ich kenne, in das Projekt einbringen. Es hat mich interessiert, wie andere Hausverwaltungen solche Herausforderungen meistern, wie sie mit kritischen Stimmen der Eigentümer umgehen und, welche Dienstleistungen sie einsetzen. In diesem Austausch habe ich auch neue Sanierungsmöglichkeiten kennengelernt, wie zum Beispiel die Installation einer Deckenheizung in Altbauwohnungen, wenn der Aufwand für eine Fußbodenheizung zu groß ist.
Die Abschlussveranstaltung des Projekts GREEN Home findet im Rahmen des Deutschen Verwaltertags 2024 statt. Hier informieren!
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Der Beitrag Das Projekt „GREEN HOME“ – Im Gespräch mit Simone Pedersen erschien zuerst auf Hausverwaltung Köln | Immobilienverwaltung, WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung.