Die wirtschaftlichen Einschränkungen durch die Corona-Pandemie sind umfangreich. Die verordnete Schließung beispielsweise von Restaurants, Ladengeschäften und Hotels hat insbesondere erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Situation der einzelnen Gewerbemieter. Aber auch Wohnungsmieter sind beispielsweise durch Kurzarbeit finanziell betroffen. Für Vermieter stellt sich die Frage, welche Rechte Mieter in dieser Situation haben.
Die nachfolgenden Ausführungen sollen einen groben Überblick hierzu geben. Beachten Sie bitte, dass jeder Fall einzeln betrachtet werden muss und dass dies keine generelle Handlungsempfehlung sein soll.
Werden Mietverhältnisse unwirksam?
Die aktuellen behördlichen Anordnungen haben keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der abgeschlossenen Mietverträge.
Gewerbemietverträge
Kann der Gewerbemieter die Miete mindern?
Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit negativ von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ein im Laufe des Mietverhältnisses auftretender Wasserschaden in einem Ladengeschäft ist beispielsweise eine solche negative Abweichung.
Im Fall von Corona hat sich an der Mietsache an sich nichts geändert. Allerdings kann ein Mangel auch darin bestehen, dass durch behördliche Anordnung die Nutzung eingeschränkt oder untersagt wird. Im Fall von Corona gibt es diese Nutzungsuntersagungen. Allerdings setzt eine Mietminderung zusätzlich voraus, dass die Ursache für die Einschränkung dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen ist. Hat der Vermieter beispielsweise die Räume zum Betrieb eines Spielcasinos vermietet, obwohl ein Spielcasino in den Räumen gar nicht betrieben werden kann, so kann die Behörde den Betrieb untersagen. Die Untersagung hängt in diesem Beispiel mit dem Gebäude zusammen und damit mit dem Risikobereich des Vermieters. Im Fall von Corona stammen die Gründe für die Untersagung aber nicht aus dem Risikobereich des Vermieters.
Ein Gewerbemieter möchte die Räume für sich gewinnbringend nutzen. Ob dies dem Mieter gelingt oder nicht, ist letztlich das Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die mit den Mieträumen gemachten Pläne sich verwirklichen. Auch auf Seiten des Mieters können öffentlich-rechtliche Anordnungen erfolgen, welche die Nutzung unmöglich machen. Verliert ein Mieter eine behördliche Genehmigung im Laufe des Mietverhältnisses und kann er deshalb sein Gewerbe nicht mehr betreiben, dann ist dies das Risiko des Mieters.
Die durch Corona bedingten behördlichen Anordnungen sind nicht dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen, sondern die Anordnungen unterfallen dem Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mangel der Mietsache ist daher nicht gegeben, und der Mieter hat keinen Anspruch auf Mietminderung.
Welche Besonderheiten gibt es bei Shopping-Centern oder Malls?
In Malls und Shopping-Centern gibt es eine Vielzahl von Geschäften. Einige können von den behördlichen Anordnungen betroffen sein, andere nicht. Der Center-Betreiber/Vermieter muss in diesen Fällen darauf achten, dass die Gewerbetreibenden, die trotz behördlicher Anordnung weiter ihrem Geschäft nachgehen können (z. B. Apotheken), dies auch weiterhin können. Ein generelles Schließen des Shopping-Centers könnte bei dieser Mietergruppe zu einem Mangel führen, den der Vermieter verursacht hat. Der Mieter könnte sich auf eine Mietminderung berufen.
Dass im Shopping-Center durch die aktuelle Situation weit weniger Besucher/Kunden sind, ist grundsätzlich wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wenn allerdings eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über eine bestimmte Besucheranzahl getroffen worden ist, kann dies anders zu beurteilen sein.
Was gilt bei der Vermietung von Büros?
Ob der Büromieter seine Räume so nutzen kann, wie er es ursprünglich geplant hatte, ist wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wie viele Mitarbeiter der Mieter hat, wie gut die Auslastung des Büros ist, wie viele Mitarbeiter ins Büro kommen oder ob die Mitarbeiter aktuell vermehrt von zu Hause aus arbeiten, ist das Risiko des Mieters. Einen Anspruch auf Mietminderung wegen geringerer Nutzung auf Grund von Corona besteht nicht.
Kann sich der Gewerbemieter auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen?
Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in § 313 BGB Vorschriften zur „Störung der Geschäftsgrundlage“. Diese Norm folgt dem Gedanken von Treu und Glauben und ist daher eng auszulegen. Letztlich kommt es darauf an, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages Umstände zur Grundlage gemacht haben, die später wegfallen. Beispielsweise wurde einem Mieter, der Kfz-Schilder prägt, zugestanden, zu kündigen, nachdem die Kfz-Zulassungsbehörde aus dem gleichen Gebäude ausgezogen ist.
Ob ein Geschäft sich dauerhaft trägt oder Gewinn erwirtschaftet, weil ausreichend Kunden kommen, ist kein Umstand, den die Vertragsparteien übereinstimmend als Grundlage für den Vertrag angenommen haben. Das Verwendungsrisiko ist auch in diesem Punkt dem Mieter zuzuordnen. Der Anwendungsbereich der Störung der Geschäftsgrundlage erstreckt sich nicht auf durch wirtschaftliche und soziale Katastrophen verursacht allgemeine Not.
Selbst für den Fall, dass man eine Störung der Geschäftsgrundlage annimmt, würde dies nicht zu einer Kündigungsmöglichkeit, sondern lediglich zu einer Vertragsanpassung führen. Eine Vertragsanpassung wäre hier eine Stundung der Miete oder eines Teils der Miete. Bei der Stundung der Miete wäre gleichfalls zu berücksichtigen, dass der Staat umfangreiche Hilfen gewähren will.
Wie müssen Nachträge von Gewerbemietverträgen geschlossen werden?
Bei Vereinbarungen zwischen Vermieter und Gewerbemieter, die zum Beispiel die befristete Stundung von Mietforderungen betreffen, ist immer die Schriftform zu beachten. Wird diese Schriftform im Rahmen eines Nachtrages zerstört, gilt die ursprüngliche vereinbarte Vertragslaufzeit nicht mehr. Das Mietverhältnis kann dann jederzeit ordentlich gekündigt werden.
Kann der Vermieter den Gewerbemieter wegen Zahlungsverzug kündigen?
Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Dabei muss der Mieter mit bestimmten monatlichen Beträgen innerhalb von bestimmten Zeiträumen in Verzug sein. Insoweit gibt es keine Änderungen in Bezug auf die Zeit vor Corona.
Die vom Gesetzgeber geplante Einschränkung des Kündigungsrechts ist hier zu berücksichtigen. Insoweit ist es Vermietern untersagt, wegen Zahlungsverzug des Mieters in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eine Kündigung auszusprechen, sofern der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht. Dabei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen dem Zahlungsverzug und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen. Eine solche Glaubhaftmachung kann unter anderem durch eine Versicherung an Eides statt erfolgen.
Wird die Kündigung mit Zahlungsrückständen aus der Zeit vor dem 1. April 2020 begründet, wäre danach eine Kündigung weiter möglich. Auch eine verhaltensbedingte Kündigung ist nicht ausgeschlossen.
Fordern Sie daher den Mieter bei Zahlungsverzug auf, eine Erklärung abzugeben, ob der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht und dass der Mieter dies glaubhaft machen soll.
Kann der Gewerbemieter kündigen?
Wenn in Gewerbemietverträgen bestimmte Laufzeiten und Kündigungsbedingen vereinbart sind, dann bleiben diese Regelungen weiterhin unverändert bestehen. Ein Anspruch des Mieters auf eine außerordentliche Kündigung wegen Corona ist grundsätzlich nicht ersichtlich.
Wohnraummietverhältnis
Kann der Wohnungsmieter die Miete mindern?
Auch beim Wohnungsmieter gilt, dass die Miete nur gemindert werden kann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der vereinbarten Beschaffenheit negativ abweicht. Allein durch Corona und die behördlichen Anordnungen ist keine negative Abweichung für den Wohnungsmieter gegeben. Ein Minderungsanspruch scheidet aus.
Welche Rechte haben Wohnungsmieter in Bezug auf Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss?
Durch Corona sind die Menschen beruflich (eventuell Homeoffice) und auch privat stärker an ihre Wohnung gebunden, so dass Telefon, Fernseher und Internet mehr genutzt werden. Hat der Vermieter baulich einen Telefon-, Fernseh- oder Internetanschluss installiert, ist er auch in Zeiten von Corona verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen. Ob der Mieter einen Anspruch auf technische Erweiterung/Gestattung der Erweiterung beispielsweise der Internetverbindung hat, hängt vom Einzelfall ab. Bisher sind Mietminderungsansprüche bei Ausfall/Einschränkung dieser Medien eher untergeordnet gewesen. Bei der derzeitigen Ausgangssperre könnten sich die Gerichte hier zukünftig anders orientieren.
Wann kann der Vermieter dem Wohnungsmieter gegenüber kündigen?
Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Dabei muss der Mieter mit bestimmten monatlichen Beträgen innerhalb von bestimmten Zeiträumen in Verzug sein (vgl. §§ 543, 569 BGB). Insoweit gibt es keine Änderungen in Bezug auf die Zeit vor Corona.
Die vom Gesetzgeber geplante Einschränkung des Kündigungsrechts ist hier zu berücksichtigen. Insoweit ist es Vermietern untersagt, wegen Zahlungsverzug des Mieters in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eine Kündigung auszusprechen, sofern der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht. Dabei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen Zahlungsverzug und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen. Eine solche Glaubhaftmachung kann unter anderem durch eine Versicherung an Eides statt erfolgen.
Wird die Kündigung mit Zahlungsrückstände aus der Zeit vor dem 1. April 2020 begründet, wäre danach eine Kündigung weiter möglich. Auch eine verhaltensbedingte Kündigung ist nicht ausgeschlossen.
Fordern Sie daher den Mieter bei Zahlungsverzug auf, eine Erklärung abzugeben, ob der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht und dass der Mieter dies glaubhaft machen soll.
Empfehlung zur Vorgehensweise
Weder Vermieter noch Mieter sind für Corona und deren Auswirkungen verantwortlich. Da das Verwendungsrisiko beim Mieter liegt, ist der Mieter grundsätzlich weiter zur Zahlung verpflichtet. Kann der Mieter nicht zahlen und helfen dem Mieter auch die staatlichen Fördermaßnahmen nicht weiter, verlagert sich das finanzielle Problem zeitlich verzögert auf den Vermieter. Insoweit gilt auch hier der Grundsatz „Vertrag kommt von Vertragen“. Keine Partei steht für sich allein, so dass eine einvernehmliche Vereinbarung über eine Stundung der Miete/eines Teils der Miete eine langfristige Lösung für beide Seiten sein kann.
Steffen Groß
Rechtsanwalt
Groß Rechtsanwälte Berlin
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