Anfang Juli legte die Kommission „Nachhaltige Baulandgewinnung und Bodenpolitik” nach neun Monaten Arbeit ihre Empfehlungen zur nachhaltigen Baulandmobilisierung und Bodenpolitik vor. Die SPD-Bundestagsfraktion spricht von einer erforderlichen „Trendwende in der Bodenpolitik”, während die Immobilienbranche ungenutzte Chancen kritisiert.
BID mahnt rasche Umsetzung an
Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, der auch der DDIV angehört, zeigt sich zufrieden mit einer Vielzahl der vorgeschlagenen Empfehlungen. Sie kritisiert aber auch deutlich einen anderen Teil der Empfehlungen, die Bund, Länder und Kommunen aus den Beratungen der Expertenkommission abgeleitet haben. Dieses Ergebnis ist angesichts der starken Heterogenität der Interessen der Mitglieder nicht wirklich überraschend: Einige wesentliche Inhalte beruhen auf „Paketlösungen” zwischen den politischen Akteuren.
„Die BID hätte durchaus auch andere Akzente gesetzt. Daher herrscht nach dem Kommissionsergebnis Skepsis bei den Verbänden der BID, ob dieses Ergebnis zu einem Durchbruch bei der Baulandmobilisierung und den Baugenehmigungszahlen ausreicht. Viele Empfehlungen, insbesondere was das entscheidende Mitwirken der Kommunen angeht, können letztlich nur Appellcharakter haben. Es wird also entscheidend darauf ankommen, welcher Impuls bei den Stadträten und Verwaltungen letztlich ankommt”, heißt es bei der Bundesarbeitsgemeinschaft.
In Zeiten, in denen akuter Baubedarf herrsche und Höchstpreise zu zahlen sind, müssten die Grundstücke aus Sicht der BID hingegen so schnell wie möglich aktiviert werden. Im Übrigen kritisieren die BID-Verbände, dass sie wie auch die kommunalen Spitzenverbände zwar offiziell als Mitglieder der Baulandkommission angehören durften, ihre Sichtweisen und Formulierungsvorschlage anbringen konnten, dann aber an der Entscheidung zur Prioritätensetzung der Empfehlungen nicht beteiligt waren.
Mehr Stadt in der Stadt und erleichterte Ausgleichsmaßnahmen für Bauvorhaben
Positiv sieht die BID die Flexibilisierung des § 17 der Baunutzungsverordnung, wonach die festgelegten Obergrenzen der baulichen Nutzung überschritten werden dürfen, was somit beispielsweise den Dachgeschossausbau und die Aufstockung erleichtern wird. Auch die Einführung einer Umweltdatenbank, in der Ergebnisse von Umweltberichten bundesweit systematisch gesammelt und zur Verfügung gestellt werden, befürworten die BID-Verbände.
Die Verlängerung des § 13 b BauGB zur erleichterten und schnelleren Ausweisung von Bauland bis zum 31.12.2022 wertet die Immobilienwirtschaft als Baubeschleunigungsinstrument, ebenso die Flexibilisierung § 34 Abs. 3a Baugesetzbuch, die angestrebte leichtere Ermöglichung von Kompensationszahlungen für Eingriffe in die Natur und die Einführung einer Baugebietskategorie „dörfliches Wohngebiet”.
Die BID-Verbände sehen aber auch dahingehend positive Ansätze in den Ergebnissen der Baulandkommission, dass den Investoren durch eine Experimentierklausel mehr Handlungsfreiheit und Flexibilität eingeräumt wird, um beim Lärmschutz Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung zu lösen.
Neue Regulierungen des Wohnungsbaus drohen
Die BID bemängelt, dass mit vielen Empfehlungen neue Möglichkeiten zur Regulierung und Reglementierung des Wohnungsbaus geschaffen werden. Zum Beispiel würde die von der Baulandkommission empfohlene Einführung der so genannten sektoralen Bebauungspläne für den unbeplanten Innenbereich den Wohnungsbau nicht erleichtern, sondern das städtebauliche Instrumentarium erheblich komplexer und somit schwieriger gestalten.
Auch die Verlängerung des Zeitraums des Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate sehen die BID-Verbände skeptisch: Die Verlängerung der Ausübungsfrist würde den Gemeinden nicht bei der Lösung der Probleme helfen, die sie bei der Ausübung von Vorkaufsrechten haben. Bei den Investoren hingegen führt sie zu Problemen der Finanzierung und der Sicherung von Baukapazitäten.
Die Forcierung des Erbbaurechts, wie sie die Baulandkommission wünscht, trägt nach Ansicht der BID-Verbände nur marginal zur Lösung des Baulandmangel-Problems bei. Hier seien zudem ganz anders gelagerte Verträge notwendig, um einen fairen Ausgleich mit dem Erbpachtgeber zu realisieren.
Erbbaurechtskonstruktionen schränken aus Sicht der BID die Realisierung sowie Platzierung und damit Re-Investitionen ein. Die Akzeptanz von Erbbaurecht nehme gegenüber dem Grundstücks-Vollerwerb ab, auch aufgrund der Schwierigkeiten bei der Banken-Finanzierung.
Grundsteuer C
Jeglicher Konflikt wird beim Thema der streitbaren Grundsteuer C durch die Kommission umschifft: Hier wird lediglich geschickt auf eine ausgelagerte Initiative des Finanzministeriums verwiesen und so eine inhaltliche Auseinandersetzung vermieden. Die empfohlene Verschärfung der Steuergestaltung von Share Deals kritisiert die BID als kontraproduktiv, da es das Bauen weiter verteuern und den Wirtschafts- und Investitionsstandort Deutschland nachhaltig schädigen würde.
Stringentere Politik gefordert
Insgesamt fordern die BID-Verbände im Hinblick auf die Ergebnisse der Baulandkommission eine stringentere Politik. „Man kann nicht einseitig die Hürden für Investoren erhöhen, ohne gleichzeitig die kommunale Verwaltung in die Lage zu versetzen und in die Pflicht zu nehmen, Baulandausweisungs-, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen. Wir nehmen die kritischen Punkte aus den Handlungsempfehlungen gern an und sehen unsere Aufgabe hier, mit der Politik machbare Ergebnisse zu erreichen.”
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